自宅を新築する際にはさまざまな手続きが必要です。所有権保存登記もその一つで、不動産を所有した際、「最初に行う所有権に関する手続き」になります。そのため、「権利に関する登記」を知るには、まずは所有権保存登記の方法について理解することが重要です。
そこで今回は、注文住宅の新築はもちろん、新築の建売住宅やマンション購入時にも必要な所有権保存登記を自分で行う場合の方法、必要な書類、費用についてお伝えします。また、個人だけではなく法人の所有権保存登記についても解説しますので、企業で不動産購入を検討している担当者の方もぜひ、参考にしてください。
所有権保存登記とは
所有権保存登記とは、所有権をもつ「権利者」がまだ登記されていない不動産に対して行う不動産登記の一つです。
新築の注文住宅を建てた際、新築の建売住宅やマンションを購入した際に、義務である建物表題登記だけではなく、義務ではありませんが不動産の所有権者が自分であることを公にすることで自分の権利を守る重要な登記です。
所有権保存登記をしない建物は、法律上「権利者」が確定していないため、新築の建物を建築、購入する際に建物を担保に住宅ローンを組みことや、借入をすることができません。
また、将来的に第三者に売却する際も、誰か知らない人が所有権者になっていた、売却金をもらう前に所有権者になられていた等、トラブルの基になるため、所有権保存登記は忘れずに行う必要があります。
そもそも登記とは、第三者に対し、法律上の権利もしくは事実を公示するため、登記簿に登録する行為を指すものです。これにより、第三者に対して権利や事実の効力が発揮されるようになります。所有権保存登記もその一つで、所有権者が登記されていない建物に対して、最初に行う登記です。
なお、所有権保存登記と混同しやすい登記として、表題登記や所有権移転登記、抵当権設定登記などがありますが、それぞれの違いを見てみましょう。
建物表題登記
家を新築した際に、最初に行う登記で、不動産登記法における義務行為です。登記する内容は、建物の場所（所在）や家屋番号、種類、構造、床面積など、物理的状況と「所有者」を公にします。
留意すべきは、建物の「所有者」であり、「所有権者」を法的に確定させる登記ではない点です。
建物に対する自身の所有権を第三者に主張するためには、義務ではありませんが、その後に所有権保存登記を行う必要があります。
なお、登記簿は、「表題部」「権利部」に分かれていて、さらに「権利部」は「甲区」と「乙区」に分けられます。
不動産の物的状況を示すのが、建物表題登記をすることで作成される表題部で、表示されるのは「所在」「地番」「地目」「地積」「原因及びその日付」です。
そして、不動産の所有権に関して示すのが権利部ですが、「甲区」は、所有権に関する事項で、所有権者の住所・氏名・登記の目的・原因や原因日付等が表示されます。
「乙区」は、所有権以外の権利に関する事項で、住宅ローンや建物を担保にした借入などを行う際にする「抵当権設定」等の登記が実行された際に表示されます。
所有権移転登記
所有権移転登記とは、建物の所有権者からその建物を購入した際に行う登記です。売主が持っている所有権を買主に移転するために行います。
そのため、登記前の新築建物や未登記建物に関しては、表題部も権利部もないため、所有権移転登記はできません。
抵当権設定登記
抵当権設定登記とは、銀行や信用金庫などの金融機関が抵当権を設定する際に行う登記です。具体的には、建物を購入するために買主が住宅ローンを組む場合、お金は貸す側は返済不能に備えて担保を取りますが、その時に担保となるのが建物です。
そして、この時に行うのが抵当権設定登記です。買主の建物に抵当権を設定し、返済不能になった場合は、建物を売却することで返済金額に充当します。
なお、抵当権設定登記は、所有権保存登記がされていない「権利部のない」建物には行えません。そのため、権利に関する最初の登記として、所有権保存登記を行う必要があるのです。
土地の所有権保存登記
家を新築する場合、同時に土地も購入しなくてはなりません。そしてその土地が自身の土地であることを明示するには、建物同様、所有権保存登記が必要です。
ただし、土地に関しては長い歴史の中で、土地を埋め立てて新たに土地をつくった等、特殊な場合を除き基本的には誰かが所有しています。そのため、その土地の所有権者から所有権を移転することがほとんどです。その場合の登記は、所有権保存登記ではなく「所有権移転登記」になります。
留意すべきは、登記簿上の所有権者の住所が変更になって所在不明である、相続放棄されて所有者不明の土地は、購入や譲渡など所有権を移転する手続きが出来ないことです。
また、相続登記されずに権利者がすでに亡くなっている場合も同様に、所有者不明の土地になります。
法改正された2024年不動産登記法も、所有者不明の土地問題に罰則も含めて則していますのでこれから買う方も、すでに買った方も参考にされることをお勧め致します。
建物の所有権保存登記
建物の所有権保存登記は、上述したように新築の注文住宅を建てた場合のほか、新築の建売住宅やマンションを購入した場合など、表題登記がされているが「権利に関する登記がされていない」建物に行います。
ただし、一般的には、注文住宅でも建売住宅、マンションでも中古を購入した場合は、すでに所有権者がいるため、所有権保存登記ではなく、所有権移転登記になります。
所有権保存登記に必要書類と手続き
所有権保存登記は、司法書士に依頼するもしくは個人で行うことも可能です。ここでは、所有権保存登記を行う際に必要な書類と手続きについて解説します。
所有権保存登記に必要な書類
所有権保存登記に必要な書類について説明しましょう。
登記申請書（必要書類）
表題登記申請書と大きく異なるのは建物の課税価格と登録免許税額が表示されていることでしょう。法務局のWebサイトで申請書はダウンロードできます。
住民票の写し（必要書類）
新築した建物の所有権者となる人の、氏名や現在の住所を証明するために用意します。原則、表題部所有者の氏名と住所は同一です。
建物を複数人で所有する場合は、全員分の住民票の写しが必要ですが、所有する人が同一世帯であり、一つの住民票に全員分が記載されていれば、人数分用意する必要はありません。
なお、住民票の写しは管轄の市区町村役場などのほか、マイナンバーカードを取得していればコンビニでも取得することができます。手数料は300円から450円程度と市区町村役場によって価格が異なります。
住宅用家屋証明書（対象建物の場合）
住宅用家屋証明書とは、いくつかの要件を満たしている場合に交付を受けられる証明書で、所有権の保存登記等に係る登録免許税の軽減措置を受けることができます。
主な要件には次のようなもの等があります。
• 自己の居住用に供する家屋である
• 床面積50平方メートル以上である
• 区分所有建物の場合は、建築基準法上の耐火・準耐火建築物または低層集合住宅
• 所有権移転登記の場合は、昭和57年1月1日以降に建築された家屋である
新築した家屋の場合は、新築後1年以内、建築後未使用の家屋または使用済の中古住宅の場合は、取得後1年以内に登記を受けるものであることとされています。
この、住宅用家屋証明書は、所有権保存登記に必須の書類ではありませんが、提出することで、所有権保存登記申請の際に税務署へ支払う登録免許税が軽減されるメリットがあります。軽減率は登記の目的によって異なりますが、0.1～0.4%程度です。
住宅用家屋証明書は、所有者の現住所ではなく、建物がある場所の市区町村役場で取得できます。
なお、取得を申請するには次の書類が必要ですが、申請書の書式や必要書類は市区町村役場で異なりますので、管轄ホームページまたは電話で事前確認されることをお勧めします。
• 建築確認済証又は検査済証
• 「登記完了証及び受領証」または「登記事項証明書（100日以内発行のもの）」
• 住民票の写し
また、新築の建売住宅やマンションの場合は、次の書類も必要です。
• 売買契約書または譲渡証明書（競落の場合は、代金納付期限通知書）
• 未使用証明書
委任状（申請を委任する場合）
所有権保存登記を委任できるのは司法書士です。委任する場合は、申請書に添付をして司法書士に申請を委任します。委任状に形式は特に決まっていませんので、司法書士または自分で作成した委任状を使用します。
所有権保存登記手続きの流れ
所有権保存登記は、上述した書類をまとめた後、新築した建物の住所を管轄している法務局に持参もしくは郵送します。
司法書士に依頼する場合は問題ありませんが、自身で準備して申請する場合は、法務局窓口に必要書類を持参し、内容を確認してもらうことをおすすめします。書類に不備があった場合、申請自体は受理してくれますが登記を完了させるために訂正（補正）行為が必要になり、再度法務局へ出向くことになるケースも珍しくありません。
登記を終えないと住宅ローンの契約もできないため、最短で登記を終えるには、自身で法務局へ予約をして、書類を事前確認してもらう、もしくは司法書士へ依頼しましょう。
申請してから登記が完了するまでには通常、1～2週間程度かかりますが、1～3月や9月など新築が多い月は法務局も込み合うため、それ以上の日数がかかる場合もあります。早め早めに準備を進めていきましょう。
所有権保存登記にかかる主な費用
所有権保存登記にかかる主な費用は登録免許税と住民票や住宅用家屋証明書の取得にかかる費用です。また、司法書士に依頼する場合は司法書士への手数料もかかります。
登録免許税は、不動産の価値に税率を掛け合わせた金額で、本則税率は0.4%になるため、計算式は次のとおりです。
5,000万円×0.4%=200,000円
200,000円が登録免許税となります。
住宅用家屋証明書を添付した場合は、特例税率として0.15%のため、仮に不動産の価値が5,000万円の場合の計算式は次のとおりです。
5,000万円×0.15%=75,000円
75,000円が登録免許税となります。
なお、住宅用家屋証明書添付による特例税率0.15％は、令和4年度（2022年）の税制改正で、令和6年（2024年）3月31日まで延長となりました。
司法書士へ依頼する場合の手数料目安は3～5万円を見ておくとよいでしょう。
法人の所有権保存登記の場合
個人ではなく「法人として」新築建物の所有権保存登記を行う場合、個人ではなく法人として次の書類が必要です。
住所証明情報
会社法人等番号を記載した場合は省略できます。申請書の添付情報には会社法人等番号と「住所証明情報相省略」と記載します。番号を記載できない場合は、添付情報に「住所証明書」と記載し、登記事項証明書を添付します。
代理権限証明情報（委任する場合）
司法書士に委任する場合、法人の代表者が委任状を作成します。
登記にかかる費用は個人と同じで、登録免許税の税率も同様です。ただし、「自己の住宅として利用する」などの住宅用家屋証明書適用条件に当てはまらないため、軽減措置を受けることが出来ませんので一律で0.4%になります。
まとめ
所有権保存登記とは、第三者に対し、建物の所有権者が自身であることを明示するために行うもので、住宅ローンの申請や将来的に売却する際、相続登記の際にも欠かせない「所有権者であることの証明」をする登記といえます。
所有権保存登記は自分で申請することも可能です。ただし、家を新築した際は、ほかにも多くの手続きがあるうえ、万が一、書類に不備があると法務局に再度訪問等して補正作業が必要になるなど余計な手間と時間がかかります。
そのため、手数料が発生するとしても、専門家に依頼した方がスムーズに登記を完了させられ、安心して任せることができます。可能であれば、専門家に依頼することをおすすめします。
どうしても費用を抑えたいという人には専門家の支援を受けながら自分で申請できるサービスもあります。「住Myの建物登記自己申請」では適切なアドバイスを受けながら、無理なく建物登記ができるサービスです。
