被相続人(故人)の財産の承継権利は一般的に、民法で定められた法定相続人または遺言書等で指名された法定相続人以外の相続人が有し、不動産の登記上名義を被相続人から法定相続人に変更することを相続登記、法定相続人以外の相続人に変更することを遺贈登記といいます。
ちなみに、不動産の所有権が移動した際にかかる税金としては、不動産取得税や登録免許税、相続税などが考えられます。
不動産取得税とは、不動産を取得した際に課せられる税金です。しかしながら、相続によって取得した際にはかかりません。登録免許税とは、不動産の所有権に関わる登記をする際に課せられる税金です。
相続税とは、相続財産を受取る際に課せられる税金です。
今回の記事では、相続登記についてご説明します。
「相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以内に登記の申請をしなければならず、正当な理由なく義務に違反した場合は１０万円以下の過料適用対象」等とする法律が2024年4月１日から施行されました。
相続による不動産登記は、トラブルを避けるためにも期限内に登記することが大切です。
そこでまず、相続登記をおこなうにあたって確認したいのが、相続登記における課税価格です。
課税価格とは、相続税の課税対象となる財産の価格のことで相続税額を算出するために必要な値になります。
戸建てやマンションなどの不動産内容や相続する状況で課税価格が異なるため、どのくらいの課税価格になるのか個別で調べる必要があります。
スムーズに相続登記を行うためにも、相続登記とは何か、相続登記における課税価格と登録免許税の計算方法、相続登記の免税措置や注意点を知ることが大切です。
それでは、相続登記とは何か、相続登記における課税価格と登録免許税の計算方法、相続登記の免税措置や注意点についてご説明しましょう。
相続登記とは？
相続登記とは、被相続人が残した不動産の登記上名義を、民法で定める法定相続人に変更することで権利を移行させる手続きのことをいいます。
相続登記は、義務以外にも以下のようなケースで必要になります。
- 相続した不動産を売却したい
- 相続した不動産を担保にして融資を受けたいとき
- 債務を抱えた相続人がいるとき
相続登記の義務化は、2024年4月1日より施行されています。
相続する意思がない相続人は、相続開始を知った日から３ケ月以内に相続放棄手続きをおこない、意思がある相続人は相続登記の手続きを期限内におこなう必要があります。
もしも被相続人から相続人への名義を変更せず、相続登記を放置していた場合、どのようなトラブルが考えられるでしょうか。
- 不動産の売却ができない
- 境界に関するトラブルが発生しても対応できない
- 被相続人宛に課税される固定資産税等が未払い状態になる
- 不動産を担保にできない
- 次に相続したときに不動産の相続分が相続財産に加算される
- 相続登記したいときに公的書類の収集が困難になっている
- 数次相続が発生して相続関係が複雑になる
相続した不動産を売却しようとしても、登記上名義が相続人名義になっていなければ権利を取得したことにはならず、売却することは出来ません。せっかく買い手が見つかっても、相続登記をしている間に買い手が離れていく可能性もあります。
融資を受けようとしても、担保とする不動産の名義が被相続人のままであれば相続人には権利がないため融資を受けることは出来ません。
以上のようなさまざまなトラブルを避けるためにも、相続登記は期限内におこなう必要があります。
なお、相続登記は、申請前に登録免許税を支払わなければなりません。
登録免許税とは、船舶、航空機、会社や人等の登記や登録、許認可等について課税される国税のひとつで、不動産では権利に関わる登記をする際に課税されます。
相続登記における課税価格は不動産評価額
相続登記における課税価格は、不動産評価額が基準になります。
不動産評価額の算出は、『固定資産評価証明書』『固定資産課税台帳』『固定資産税課税明細書（固定資産税・都市計画税課税明細書）』の3種類の書類を参考にしてできます。
それでは、相続登記における不動産評価額を計算して算出する際に必要な書類の取得方法などをご説明しましょう。
固定資産評価証明書
固定資産評価証明書とは、固定資産税の課税対象となる資産についての評価額を証明する書類のことで、不動産（土地や建物）だけではなく、車両や事業用の償却資産などがある場合は一緒に記載されます。
不動産が、固定資産評価証明書に記載される際の内容は以下の通りです。
- 不動産の所有者氏名・住所
- 土地と建物（家屋）の住所
- 土地の地番・地積・地目（土地の用途）等
- 建物（家屋）の建物（家屋）番号・構造・床面積等
- 土地と建物（家屋）の評価額
- 土地・建物（家屋）の課税標準額
固定資産評価証明書は、不動産が所在する市町村役場窓口で直接取得する方法や各自治体ホームページから申請書をダウンロードして発行手数料と一緒に自治体へ郵送して取得する方法があります。
また、自治体によってはマイナンバーカードを利用してコンビニで取得する方法もありますので該当するか調べてみるのもポイントです。
なお、発行手数料の額は市町村により異なり、300円程度が必要です。
また、郵送で取得する場合は、手数料の他に往復の郵送費が必要ですし、受取までに１～２週間の日数を見込んでおくことが必要です。
その他、例えば東京23区内に固定資産がある場合は、管轄が都税事務所になりますので、事前に電話で確認しておくことをお勧めいたします。
固定資産評価証明書を取得または申請できる人は、本人以外では限られており、その人によって権限を証明するための書類が異なります。
固定資産課税台帳
固定資産課税台帳とは、市町村内に所在する固定資産の固定資産税に関する情報を市町村長が地方税法の規定に従い登録、作成した以下5つの台帳の総称です。
- 土地課税台帳
- 土地補充課税台帳
- 家屋課税台帳
- 家屋補充課税台帳
- 償却資産課税台帳
固定資産課税台帳は固定資産評価証明書と同様に、不動産が所在する市町村役場の窓口で申請して取得します。
自治体によっては、マイナンバーカードを利用してコンビニで取得できますし、窓口に直接申請して取得するだけでなく、各自治体のホームページに掲載されている申請書をダウンロードし、手数料と一緒に郵送し取得することもできます。
固定資産税課税明細書
固定資産税課税明細書は、基本的に毎年4月～6月あたりに郵送される固定資産税納税通知書と一緒に郵送されてきます。
なお、固定資産税課税明細書は再発行してもらうことができないため、大切に保管する必要があります。万が一、紛失等し内容を確認したい場合は、不動産所在地管轄の市町村で「名寄帳」または「固定資産税課税証明書」の取得を適宜おこないます。
課税価格と登録免許税額の計算方法
相続登記をおこなうにあたって知っておきたいのが、相続する不動産に対する課税価格と登録免許税額の計算方法です。
課税価格とは、固定資産税評価額の1,000円未満を切り捨てた金額のことです。
登録免許税額とは、課税価格に税率をかけて、100円未満を切り捨てた金額のことです。
課税価格にかける税率は、戸建てやマンションかによって登録免許税が変わってきます。
相続で必要な、所有権移転登記の場合の税率は0,4％になります。
そのため、登録免許税額は、不動産の価格（課税額）×税率0.4％で計算されます。
ただし、共有相続した場合は複雑になりやすいため、どのくらいの課税価格・登録免許税になるのか計算することが大切です。それでは、課税価格と登録免許税の計算方法について例でご説明しましょう。
戸建てのケース（単独相続）
戸建ての場合、土地と建物の固定資産税評価額をそれぞれ算出して
評価額の1,000円未満は切り捨てて課税標準額を算出します。
課税標準額に税率1,000分の4をかけ、最後に100円未満を切り捨て、登録免許税を算出します。
評価額が「18,123,456円」の土地と、「20,123,456円」の建物を相続するケースの計算式は、以下の通りです。
【土地】
18,123,456円 → 18,123,000円（課税標準額）
【建物】
20,123,456円 → 20,123,000円（課税標準額）
【課税標準額合計】
18,123,000+20,123,000＝38,246,000
【登録免許税額】
38,246,000×0.004％＝152,984
100円以下は切り捨てとなるので、以上の登録免許税額は【152,900円】となります。
マンションのケース（単独相続）
マンションを相続する場合、専有部分と敷地全体の固定資産税評価額に加えて、敷地権の割合を加えた計算となります。
基本的な計算方法は戸建てのときと変わりません。
たとえば専有部分（建物）の評価額が「4,812,345円」、マンションの敷地全体の評価額が「32,123,456円」、敷地権割合が「10,000分の654」となるケースの計算式は、以下の通りです。
【敷地】マンションの敷地全体の評価額に敷地権割合をかけて土地の評価額を算出します。
32,123,456円×0.0654＝2,100,874円 → 2,100,000（課税標準額）
【建物】
4,812,345円 → 4,812,000円（課税標準額）
【課税標準額合計】
2,100,000+4,812,000円＝6,912,000円
【登録免許税額】
6,912,000円×0.004%＝27,652円
100円以下は切り捨てとなるので、以上の登録免許税額は【27,600円】です。
複雑なケース（共有相続）
中には共有相続をしたことで登録免許税の計算が複雑になることがあります。
この場合、持分の割合によって計算式が変わります。
たとえば、不動産の固定資産評価額が4,567,890円で、持分が2分の1の場合の計算式は、以下の通りです。
- 4,567,890×1/2＝2,283,945円
- 2,283,000円×0.004＝9,132円
100円以下は切り捨てとなるので、以上の登録免許税額は【9,100円】となります。
相続人3人で等分した場合、1/2ではなく1/3で計算します。
相続登記における免税措置
相続登記をおこなう場合、免税措置の対象になっていないか確認しましょう。
相続登記における免税措置の対象になるのは、以下のケースです。
土地の相続登記をしないまま亡くなったとき
被相続人から不動産を相続した場合、本来であれば土地も相続する必要性があります。
しかし、被相続人が土地を相続しないまま亡くなった場合は、土地を相続するときの登録免許税は免除されるのがポイントです。ただし、相続した建物は対象外であり、免税措置は2025年3月31日までの限定措置なので注意しましょう。
また、免税措置を受けるときは、相続登記申請書に『租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税』と記載しないと適用されないので必ず記載しましょう。
土地の固定資産税評価額が100万円以下のとき
相続した土地の固定資産税評価額が100万円以下のときも免税措置の対象になります。
ただし、相続した建物は対象外であり、免税措置は2025年3月31日までの限定措置なので注意しましょう。
また、免税措置を受けるときは、相続登記申請書に『租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税』と記載しないと適用されないので必ず記載しましょう。
ただ、複数の相続人がいるときはどうなるのか気になる人もいるかもしれません。
複数の相続人がいる場合は、持分で得た固定資産税評価額が100万円以下のときに適用できます。
相続登記の注意点
相続登記をおこなう上で注意したいのは、申請期限があること、そして相続登記を行わなかったことで過料が課されることです。
2024年4月1日から相続登記が義務化された以上、確実に相続登記ができるようどのような注意点があるのか知ることが大切です。
それでは、相続登記の注意点についてご説明しましょう。
申請期限に注意
相続登記をおこなうときは申請期限に注意しましょう。
相続登記の申請期限は『自分が相続人に該当したことで相続が始まったことを知り、さらに不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内』です。
不動産の所有権を取得したことを知った日というのは、相続人にあたる人が不動産の所有権を相続したことを知った日のことです。
相続したことを知るタイミングは人それぞれですが、基本的に被相続人が亡くなって不動産の所有権を相続した日や、後から遺言状を確認したことで不動産の所有権を知った日などが挙げられます。
なお、3年間の申請期限の猶予があるのは、相続関連の手続き遺産分割協議などの時間を考慮するための期限です。
登記をしないと10万円以下の過料に
2024年4月1日から『相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする』ことが法律上の義務になりました。
そして、3年以内に相続登記をおこなわなかった場合、10万円以下の過料が課される可能性があります。とはいえ、期限が1日過ぎたからと過料が課されるわけではありません。
過料が課される条件は、3年の申請期限を過ぎたときに法務局からの催告を受けても正当な理由なしに催告書に記載された期間内に相続登記をおこなわなかった場合です。
これは過料が課されるという罰則を設けることによって、相続人に対する相続登記の義務を強くさせて名義変更を適正におこなうように促しています。
過料が課されることが確定した場合、相続登記義務の違反者に対して所定の手続きをおこなった後、法務局の登記官から事件を管轄する地方裁判所に過料通知がおこなわれます。
地方裁判所が10万円以下の過料を課すか決めるため、必ずしも10万円の過料が課されるとは限りません。
過料が課されないようにするには、最低でも催告書が郵送された後に、催告書に記載された期限内に相続登記をおこなうことが大切です。
まとめ
相続登記は2024年4月1日に義務化されました。相続登記の必要性が出てきたら過料が課されないように『自分が、相続で不動産（土地・建物）を取得したことを知った日から3年以内』に相続登記申請をしましょう。
もし相続人が複数いて遺産分割の早期決着が見込めない場合は、今回一緒に施行された「相続人申告登記」制度の活用をお勧めいたします。
もしも分からないところがあれば、相続登記に強い専門家に相談するのがおすすめです。
