建物を新築した際には、建物を建てたことや建てた建物が誰のものであるかを証明するための登記が必要です。同様に、建物や土地が取り壊される、もしくは災害等で消滅した際にも登記をしなければなりません。それを滅失登記といいます。今回は、滅失登記についての概要、必要な書類、登記方法をお伝えします。
滅失登記とは
滅失登記とは、解体や火災、自然災害などさまざまな理由で建物がなくなってしまった際に行う登記です。滅失登記は、建物と土地の大きく2つありますが、ここではそれぞれの滅失登記について簡単に解説します。
建物の滅失登記
建物の滅失登記とは、建物がなくなった際に行われる登記です。滅失登記を行わないと、登記上は建物が建っていることになり、登記簿の正確性が失われてしまいます。また、土地の売却時に不動産トラブルに発展するリスクもあるため、建物がなくなった際には必ず滅失登記をしなければなりません。
滅失登記を行うのは、上述したように解体や火災、自然災害などで建物がなくなった場合ですが、滅失登記をする解体理由には以下のような状況が一般的に考えられます。
建替えのために解体した場合
たとえば、中古住宅を購入し、建て替えのために解体した場合でも滅失登記は必要です。すぐに新しい建物を建てるから滅失登記は必要ないと思われるかもしれませんが、「建物登記」の最初の登記である表題登記では「敷地のどの場所に建物を建てたか」建物の位置も登記しますので、建物の上に建物を建てること。
つまり、滅失登記をしない限り同じ位置に建物を建てることは出来ません。同じ位置に新たに家を建てたい場合は、先に滅失登記を行う必要があります。
遺産相続で建物を相続したものの住まずに解体した場合
誰も住んでいない建物を解体した場合、仮に売却せず更地のまま所有していたとしても、解体した時点で滅失登記をしなければなりません。
滅失登記は、その時点での建物の所有者が行います。ただし、相続のため、解体した時点で所有者が死亡している場合は、相続人が登記することも可能です。また、自分で登記することが難しい場合は、土地家屋調査士に依頼することもできます。
土地の滅失登記
土地の滅失登記とは、一筆（登記上の土地の個数を表す単位）の土地のすべてが、物理的に所有権の対象物として存在しなくなったことを公にする登記のことです。
物理的に対象物として存在しなくなったというのは、海面の上昇で水没した、地殻変動等で常時水面下に永続的になった状態ことをいいます。
しかしながら震災や土砂崩れなどで土地が崩壊した場合で、物理的に土地が残っている状態の場合は地積更生登記などが必要ですが、滅失登記を行う必要はありません。そうした意味では、土地の滅失登記はほぼ存在しないと考えてよいでしょう。
なお、万が一、土地が物理的になくなった場合の滅失登記は、表題部に係ることなので、外部に依頼する際は、司法書士ではなく土地家屋調査士になります。
滅失登記を忘れるとどうなる？
建物がなくなったにも関わらず滅失登記を忘れた場合、所有者にはさまざまなデメリットがあります。具体的には次のとおりです。
法律違反で罰せられる
滅失登記は、不動産登記法第五十七条「建物の滅失の登記の申請」において、次のように記載されています。
建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
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建物がなくなってから一ヶ月以内に滅失登記の申請をすることは、法律で義務付けられています。さらに、不動産登記法第百六十四条において、滅失登記の申請を含み「申請をすべき義務がある者がその申請を怠った場合、十万円以下の過料に処する」となっているため、滅失登記は必ず行わなくてはなりません。
不動産トラブルに発展する場合がある
建物を解体して土地として売却しようとした場合、建物の滅失登記が済んでいないと売却できない場合があります。それを知らずに売買してしまうと、購入者が新しく建物を建てられなくなるため、不動産トラブルに発展してしまう可能性が高まるでしょう。
建物がなくても固定資産税を払い続ける必要が生じる
建物を解体しても滅失登記を行わなければ、登記簿上では建物が存在していることになります。そのため、建物がないにも関わらず、毎年建物に対する固定資産税を支払い続けなければなりません。相反するようですが、建物がない更地の場合はどうでしょうか。
固定資産税の額を決める際、登記がされているかどうかは関係ありません。
管轄市町村が現況をみて判断しますので、建物がない更地は、住宅用地特例による軽減税の対象からは外れてしまうため、建物があった時よりも固定資産税の税額は高くなります。
建物の所有者が亡くなってしまうと滅失登記の申請が難しくなる
滅失登記をしないまま、建物の所有者が亡くなってしまった場合、相続人もしくは土地家屋調査士が申請できますが、その際、通常の申請よりも必要書類が多くなります。
具体的には、所有者が亡くなっていることを証明する書類や相続人であることの証明書、住民票などが必要です。
その分、手間がかかってしまうため、建物がなくなったら一月以内に滅失登記の申請を行いましょう。
滅失登記の必要書類
では実際に建物の所有者本人が建物滅失登記の申請を行う際の方法について解説します。まずは、必要な書類を見ていきましょう。
登記申請書
登記申請書とは、滅失登記を申請する際、なくなった建物についての詳細を記載するもので、主な記載事項は次のとおりです。
申請日
申請書を提出する年月日と申請先は、当該地管轄の法務局もしくは地方法務局、支局、出張所の名称を記載します。
申請人
申請人とは、なくなった建物の所有者（名義人）もしくは相続人です。なお、法人の場合は代表者となります。ここでは、申請人の現住所と氏名、連絡先の電話番号（携帯電話の番号でも可）を記載します。
不動産番号
不動産番号とは、土地一筆、建物一戸ごとに付与されている13桁の英数字で、登記事項証明書や登記事項要約書の表題部に記載されている番号です。
建物の表示
建物があった場所の住所、家屋番号（表題登記完了後に踏む局から付与され登記簿謄本などに記載されている、不動産登記法上、建物を特定するための番号）、建物の種類、構造、床面積（建築確認書や登記簿謄本で確認）、滅失登記を行う原因とその日付を記載します。
なお、不動産番号を記載した場合は、所在、家屋番号、種類、構造および床面積の記載は省略可能です。また、土地家屋調査士に申請を委任する場合は、登記申請書自体を用意する必要がありません。
登記申請書は特に決まったフォーマットはありませんが、法務局のWebサイトに記載例があるので参考にして作成します。
位置図（取壊した建物の位置がわかる地図）
位置図とは、解体した建物がどこに存在していたのかがわかる地図で、任意添付書類です。書店で販売されている住宅地図でも構いませんが、住宅地図は高額で1万円以上するものも多いため、GoogleやYahoo!が公開している地図情報のコピーでも問題ありません。
建物滅失証明書（解体業者、発行書類）
建物滅失証明書とは、建物が確かに解体されたことを証明するものです。通常は解体業者に依頼して作成します。記載事項は次のとおりです。
建物の表示
建物が所在していた住所と家屋番号を記載します。
滅失の理由
なぜ、建物が滅失したのか、その理由を記載します。取り壊しであれば、取壊した日時と共に「取り壊し」と記載すれば問題ありません。
所有者
建物を所有していた人の住所と氏名を記載します。
以上を記載したうえで、解体業者の住所、社名、代表者の氏名を記載し、押印すれば完成です。
証明者
解体業者が、発行日、住所、事業者名、代表者名を記入します。
登記申請書同様、決まったフォーマットはありませんが、法務局のWebサイトに記載例があるので、参考にして作成します。
なお、解体前の写真を撮影しておき、添付すると建物があったことの証明となるため、自身で撮影もしくは解体業者に依頼するのもよいでしょう。
登記事項証明書（法務局で自分で取得）
対象となる建物が登記されていることを証明する書類です。通常、法務局まで出向いて自身で取得しますが、登記・供託オンライン申請システムのWebサイトで交付請求を行い、郵送してもらう方法もあります。
解体業者の証明書と印鑑証明証（解体業者、発行書類）
解体業者は、建物滅失証明書のほか、解体業者証明書と印鑑証明書の発行も必要です。解体業者証明書とは、全部事項証明書や代表者事項証明書、現在事項証明書や現在事項一部証明書などでも構いません。
ただし、建物滅失証明書に記載された解体業者の住所、社名、代表者の氏名と相違がないかは必ず確認してください。
原本還付請求書（提出した原本を返還してほしいときに作成する書類）
建物滅失証明書、登記事項証明書、解体業者の印鑑証明証などに関して、解体業者から返却の依頼が合った場合に作成する書類です。
特に返却を求められなければ作成する必要はありません。なお、作成する場合は、それぞれの書類のコピーに、原本と相違ないことの一筆、署名、押印をし、原本と同時に提出します。
相続人として申請する場合に必要な書類
これまではなくなった建物を所有する本人が滅失登記申請を行う際に必要な書類でした。ここからは、所有者が亡くなってしまい、相続人として申請する場合に必要な書類を説明します。
所有者の戸籍謄本・除籍謄本
解体された建物の所有者が亡くなっていることを証明するため、所有者の家族構成により戸籍謄本もしくは除籍謄本を取得します。
所有者の住民票の除票もしくは戸籍の附票
建物の所有者が亡くなった際にどこに住んでいたかを証明するための書類です。
申請者の戸籍謄本
申請者が所有者の相続人であることを証明するための書類です。ただし、亡くなった所有者の戸籍謄本や除籍謄本に申請者が記載されていれば、申請者の戸籍謄本は必要ありません。
滅失登記の申請方法
滅失登記に必要な書類を集めたら、次に行う申請の流れについて説明します。ここでは土地家屋調査士に依頼して行う場合と自分で申請する場合、それぞれについて見ていきましょう。
土地家屋調査士へ依頼する場合
申請に行く時間がない、親から建物を相続したものの、遠方に住んでいるため、手続きに行く手間がかかるなど自分で申請するのが難しいケースは少なくありません。そうした際は、土地家屋調査士に依頼します。
土地家屋調査士とは、不動産の表示に関する登記について、必要な土地や家屋に関する調査や測量を行う専門家です。登記の依頼は司法書士といったイメージがあるかもしれませんが、滅失登記に関しては、土地家屋調査士に依頼します。依頼から申請の流れは次のとおりです。
土地家屋調査士に依頼する
当該地の土地家屋調査士会が運営しているWebサイトを使い、土地家屋調査士を見つけ依頼します。インターネットを使っていない場合は、電話帳や知り合いからの紹介などでも見つけることは可能です。
必要書類を提出する
滅失登記に必要な書類を収集し、土地家屋調査士に提出します。
代理申請を行う
土地家屋調査士が代理で申請手続きを行います。
登記完了証を受領する
申請が完了すると、登記完了証が発行され、土地家屋調査士から受け取って手続きは完了です。
時期にもよりますが、通常、手続きには1～2週間程度かかるため、解体が決まったらできるだけ早めに依頼することをおすすめします。また、依頼した場合にかかる費用は、4～5万円程度です。
自分で申請する場合
次に自分で申請する際に流れです。
管轄の法務局を調べる
申請を行うための法務局の場所を確認します。法務局は現在住んでいる場所ではなく、建物があった場所を管轄する法務局です。
登記有無の確認
建物が登記されているか、すでに滅失登記が行われていないか、そもそも自身が所有者として登録されているかなどを確認します。滅失登記とは、表題部をなくす登記になりますので、未登記建物であった場合は、滅失登記をする必要はありません。
必要書類の収集
今回紹介した必要書類を収集します。
申請書類の提出
法務局へ申請するための書類を提出します。提出は持参もしくは郵送でも構いません。
登記完了証を受領する
特に問題がなければ、登記完了証を受領して手続きは完了です。
自分で行う場合も日数的には土地家屋調査士に依頼した場合と変わりありません。費用は、必要書類の取得や交通費、コピー代で1,000～3,000円程度です。
まとめ
建物滅失登記とは、解体や火災、自然災害などの理由で建物がなくなった際に行う登記です。不動産登記法第五十七条で定められた義務のため、建物がなくなった際には必ず申請しなければなりません。
また、滅失登記を忘れてしまうと、登記簿上では建物が存在していることになるため、固定資産税がかかります。ほかにも売買ができない、新たな建物が建てられないなどの問題も生まれるため、忘れずに申請しましょう。
滅失登記は建物がなくなってから一月以内に申請しなければなりません。ただ、解体時は新たな建物を建てるための準備や売買の契約など多くの作業があり、つい後回しになってしまう可能性があります。
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