一般的に建物を建てた際には、その建物を建てた所在地を管轄する法務局に、建物の存在を公にする表題登記を最初に行います。表題登記とは、存在する建物の現況を公にする登記です。
そのため、建物を解体すると、現況と登記情報に違いが発生するため、解体をしただけではなく、建物がありませんので表題登記をなくす登記をする必要があります。それが滅失登記です。今回は建物を解体した際に行う滅失登記の手続きに必要な書類についてお伝えします。これから建物を解体する予定のある方はぜひ、参考にしてください。
滅失登記とは
滅失登記は、建物を解体した後に行う登記です。たとえば中古住宅を購入し、数年後に建て替えるために解体した場合などが相当します。
また、火災や地震、台風など自らの意思とは関係ない理由で建物がなくなってしまった際にも、滅失登記はしなければなりません。
基本的に不動産登記を行った建物がいかなる事情であれ、解体もしくはなくなった際に行わなければならないのが滅失登記です。
不動産登記は土地と建物、それぞれ分かれて登記する必要があります。滅失登記も同様に、建物も土地もなくなった場合は、それぞれで登記が必要です。ここではそれぞれの登記について見てみましょう。
建物の滅失登記
建物の滅失登記とは、不動産登記法第五十七条に基づき、建物を解体した、自然災害によって全壊した場合になど、現在ある登記簿を閉鎖するための手続きです。
建物がなくなったにもかかわらず滅失登記をしないままでいると、その建物に関する権利関係が不明瞭なままになり、次のようなトラブルが発生する可能性があります。
抵当権者とのトラブルに発展するリスクがある
所有者が建物に抵当権を設定していたとしても、滅失登記をすることができます。しかしながら滅失登記をしない限り、登記簿上は建物が存在しているため抵当権は消滅しません。このため、銀行や信販会社など抵当権者に同意なく建物を取り壊すとトラブルが発生する可能性があります。
例えば、不動産を売却する際、抵当権者が優先して担保建物を処理する権利がありますので所有者が不動産の売却を勝手に行うことは出来ません。そのため、担保とした建物がなくなっていた場合、民放１３７条第２号「担保の滅失」により、抵当権者は弁済期を待たずに貸付金の返還を請求することができます。
不動産登記法違反になる
前述したように滅失登記は、不動産登記法によって定められている義務です。そのため、建物を解体後、一月以内に滅失登記の義務を果たさない場合、不動産登記法第百六十四条において、十万円以下の過料に処されます。
参照：e-GOV法令検索（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=416AC0000000123）
保険金請求ができない可能性がある
火災や地震などの自然災害で建物がなくなった場合、保険に入っていれば保険金を受け取れます。しかし、建物の滅失登記が申請されていなければ、保険会社は登記簿上には建物があるとして、保険金の請求を拒否するかもしれません。
土地の滅失登記
通常、建物を建てる際には建物を建てる土地の登記も行い、所有権を有します。そのため、建物の滅失登記を行ったら土地の滅失登記も必要なのではと思われるかもしれません。しかし、実際には土地の滅失登記を行うケースは稀で基本的には必要ないと考えてよいでしょう。
なぜなら、建物は解体によってなくなりますが、建物を解体しても土地がなくなることは稀有だからです。
土地の滅失登記が必要となるのは、海沿いの土地で海面上昇により土地が永続的に海の底に沈んだ場合が考えられます。また、大震災や山崩れなどで土地が以前の原型をとどめなくなってしまうといったケースでも土地の滅失登記が必要な場合があります。
つまり、建物を解体しても普通は土地自体がなくなるわけではないため、基本的には建物を解体した際には、建物の滅失登記を行うだけで問題ありません。
滅失登記の必要書類
法的義務である滅失登記は、不動産登記と同様に所在地を管轄する法務局に申請します。ここでは申請するために必要となる書類と記載事項について見てみましょう。
登記申請書（委任する場合は必要ありません）
滅失登記にかかわらず、登記を行う場合は申請をする人や登記の対象となるものなどの基本情報を記載する申請書が存在します。当然、滅失登記の申請にも建物滅失の登記を目的とした登記申請書が存在しますが、記載事項は次のとおりです。
添付情報
詳しくは後述しますが、建物滅失証明書及び解体事業者の登記事項証明書、印鑑証明書が基本必要です。建物の解体を請け負ったのが法人ではなく個人の場合は、個人の署名、押印、印鑑証明書が必要です。
なお、法人が所有者の場合「建物滅失証明書」以外に代表者の資格を証明する「登記事項証明書」および登記所で交付される代表者の印鑑証明書（個人の場合は印鑑証明書のみ）が必要です。
ただし、会社法人等番号を記載すれば、登記事項証明書および代表者の印鑑証明書（現在登記所に印鑑を登録している場合に限る）の添付を省略可能です。
申請日
登記所に申請書を提出する年月日および申請建物管轄の法務局もしくは地方法務局、支局、出張所の名称を記載します。
申請人
申請人とは、登記事項証明書の表題部に記録されている現在の権利者名義人です。この欄には、申請人名と申請人の住所、連絡先の電話番号（携帯電話の番号でも可）を記載します。
なお、登記事項証明書に記載されている住所と現住民票住所が異なる場合は、次のような書類を申請書に添付して提出しなければなりません。
- 登記記録上の住所から現在の住所までの異動の経過がわかる住民票の写し
- 戸籍の表示の記載のある戸籍の附票の写しなど
不動産番号
不動産番号とは、土地一筆、建物一戸ごとに付与されている13桁の英数字です。通常、登記事項証明書や登記事項要約書の表題部に記載されているので、それを記載します。
建物の表示
解体前の建物があった場所の住所、家屋番号（表題登記完了後に付与され、登記簿謄本などに記載されている不動産登記法上、建物を特定するための番号）を記載します。
また、建物の種類や構造、床面積、滅失登記を行う原因とその日付けの記載も必要です。もしわからない場合は、建築確認書や登記簿謄本で確認してください。
なお、不動産番号を記載した場合は、所在、家屋番号、種類、構造および床面積は記載しなくても提出可能です。
登記申請書に記載する項目は以上ですが、特に決まったフォーマットはないため、ExcelやWordで自作しても構いません。ただ法務局のWebサイトにフォーマットが用意されているので、それをダウンロードして作成するのがおすすめです。
ちなみに、登記申請書は自身で登記を行う場合のみ作成する必要があり、土地家屋調査士に申請を委任する場合は、登記申請書を用意する必要はありません。
位置図（取壊した建物の位置がわかる地図）
位置図とは、解体した建物の存在していた場所がわかる地図で、任意添付書類です。そのため、GoogleやYahoo!が公開している地図情報をコピーして使用するのがおすすめです。
建物滅失証明書（解体業者、発行書類）
建物滅失証明書とは、建物が確かに解体されたことを証明するものです。登記申請書の添付情報で解説したように、解体業者に依頼して作成してもらい、登記申請書に添付します。ちなみに記載される事項は次のとおりです。
建物の表示
建物が所在していた住所と家屋番号
滅失の理由
なぜ、建物が滅失したのかの理由
所有者
建物を所有していた人の住所と氏名
以上を記載のうえ、解体業者の住所、社名、代表者の氏名を記載し、押印します。
登記申請書同様、決まったフォーマットはありません。ただ、建物滅失証明書は解体業者が作成する書類のため、建物の所有者がフォーマットを用意する必要はなく、解体業者に任せておけばよいでしょう。
ただ、念のため、作成した書類に不備がないかの確認として、法務局のWebサイトにある記載例と照らし合わせるようにしてください。それでも不安な場合は、所轄の法務局で確認することをおすすめします。
なお、確かに建物があったことの証明として、解体前の写真を撮影しておき、添付するのもおすすめです。自身で撮影もしくは解体業者に事前に依頼しておきましょう。
登記事項証明書（法務局で自分で取得）
登記事項証明書とは、解体した建物が登記されていたことを証明する書類です。所轄の法務局まで出向いて自身で取得します。ただ法務局へ出向く時間がない場合は、法務省が運営する登記・供託オンライン申請システムのWebサイトに登録のうえ、交付請求を行い、郵送してもらうことも可能です。
解体業者の印鑑証明証（解体業者、発行書類）
解体業者証明書と印鑑証明書を発行し、上述した建物滅失証明書に添付します。
解体業者証明書とは、全部事項証明書や代表者事項証明書などです。また、現在事項証明書や現在事項一部証明書などでも解体業者の照明ができる公的な書類であれば大丈夫です。会社法人等番号を記載することで省略もできます。
これも解体業者が用意するものであり、解体された建物の所有者が用意するものではありません。ただ、念のため、建物滅失証明書に記載された解体業者の住所、社名、代表者の氏名と相違がないかは必ず確認してください。
原本還付請求書（提出した原本を返還してほしいときに作成する書類）
建物滅失証明書、登記事項証明書、解体業者の印鑑証明証など、解体業者から返却の依頼が合った場合に作成する書類です。これも決まったフォーマットはないため、自身で作成します。
還付請求したい書類コピーに表紙をつけ、ホチキスで２ケ所留め、コピーの見開き全頁に割り印をします。表紙タイトルは「原本還付請求書」とし、申請日と申請人の住所氏名、押印のうえ、「この謄本は原本と相違ありません」と記載するだけの簡単なもので問題ありません。
解体業者から返却を求められなければ作成する必要はありません。なお、作成する場合は、
申請書と同時に提出します。後からは請求できないため注意が必要です。
相続時の滅失登記の場合
滅失登記は、建物の所有者が建物を解体もしくはなくしてしまった際に申請するのが基本です。しかし、それ以外にも滅失登記が必要な場合があります。それは、所有者が亡くなってしまい、相続人として申請する場合です。
たとえば、元の所有者が亡くなる前に建物を解体して滅失登記を行っていなかった場合には、相続者が代理で滅失登記をしなければなりません。ここでは、相続時の滅失登記申請に必要となる書類を解説します。
所有者の戸籍謄本・除籍謄本
解体された建物の所有者が亡くなっていることを証明するための書類です。所有者の戸籍謄本もしくは除籍謄本を取得し、申請時に提出します。
所有者の住民票の除票もしくは戸籍の附票
建物の所有者が亡くなった際にどこに住んでいたかを証明するための書類です。最終的に住んでいた場所を管轄する役所まで行き、交付してもらいます。
申請者の戸籍謄本
申請者が所有者の相続人であることを証明するための書類です。ただし、亡くなった所有者の妻、子供であれば戸籍謄本や除籍謄本に申請者が記載されているため、改めて戸籍謄本を用意する必要はありません。
各種申請書や委任状のひな形が取得できるサイト
滅失登記を自分で申請する場合、申請に必要な書類は自身で作成もしくは取得しなければなりません。ここでは、各種申請書のひな形が取得できるサイトを紹介します。また、土地家屋調査士に依頼する場合の委任状を作成する場合のひな形を取得できるサイトも紹介しますので参考にしてください。
法務局／滅失登記申請書
法務局のサイトでは滅失登記申請書をはじめさまざまな登記申請書のひながたがダウンロードできます。
Googleマップ、Mapions、ゼンリン地図他／位置図
任意添付資料として建物の位置図を表すのに利用します。地図の出力で問題ないため各種サイトの出力で問題ありません。
登記・供託オンライン申請システム／登記事項証明書
自宅やオフィスなどから、オンラインによる申請・請求を行うことができるインターネット又はLGWAN・政府共通ネットワークを利用して行うシステムです。
行政の窓口へ行かずに各種証明書等の取得が可能です。
原本還付請求書
原本還付請求書については特にひな型はありませんが、法務局の不動産登記の申請書様式について法務局サイトに記載がありますので参考にしてください。
必要となる書類のコピーを作成し、そのコピーに「原本に相違ありません。」を記載の上、申請書に押印した人がそのコピーに署名（記名）押印（２枚以上になるときは、各用紙のつづり目ごとに契印（割印））したものを申請書に添付して、原本と一緒に提出してください。別途、原本の還付の請求書を作成する必要はありません。
法務局：不動産登記の申請書様式について
相続時に代理で申請する際に必要な書類は、基本的にすべて管轄の役所で取得します。
まとめ
滅失登記は、建物を解体した際や火災、震災などで壊れてしまった際に申請するものです。滅失登記がされていないと、不動産登記法違反として罰金が科せられるだけではなく、不動産トラブルに発展するリスクもあるので必ず行う必要があります。
ただ、滅失登記に必要な書類を集めるには多くの手間がかかるため、できるだけ効率的かつコストを抑えられる方法を検討されている方も多いのではないでしょうか。
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